Beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage ist eine sorgfältige und rechtskonforme Kaufpreisaufteilung essenziell, um steuerliche Vorteile zu nutzen.
Denn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Steuerpflicht, wobei die Höhe der Steuerlast maßgeblich von der Möglichkeit der Abschreibung abhängt.

Warum ist die Kaufpreisaufteilung wichtig?
Die Gebäudeanteile eines Immobilienkaufs sind abschreibungsfähig, während der Grund und Boden dies nicht ist. Je höher der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis, desto größer das Abschreibungsvolumen und desto niedriger die Steuerlast.

Das Finanzamt setzt in der Regel eine pauschale Abschreibung von 2 % auf den Gebäudeanteil an. Doch wie wird der abschreibungsfähige Anteil korrekt ermittelt?

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, 10. Oktober 2000, Az. IX R 86/97, BStBl II 2001, 183) ist die sogenannte „Restwertmethode“, bei der der Gebäudeanteil durch Abzug des Bodenwerts vom Gesamtkaufpreis ermittelt wird, unzulässig.

Probleme bei der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums
Das Bundesfinanzministerium bietet eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung).
Diese Methode ist zwar rechtskonform, liefert jedoch oft unrealistische Ergebnisse – insbesondere in Regionen mit stark abweichenden Immobilienwerten. Das kann zu einem ungünstigen Gebäudeanteil und höheren steuerlichen Belastungen führen.
Die Gründe hierfür liegen in der vereinfachten Modellierung und der Ungenauigkeit der Berechnungen. Gerade in Märkten mit hohen Immobilienpreisen weicht der tatsächliche Wert oft deutlich von den ermittelten Zahlen ab.

Lösung    Kaufpreisaufteilung durch ein Gutachten
Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann hier Abhilfe schaffen. Wir ermitteln realistische Anteile von Grundstück und Gebäude – entweder vor oder nach dem Erwerb.

Unsere Empfehlung

• Vor dem Kauf    Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung vor der notariellen Beurkundung durchführen. So können die Werte direkt im Kaufvertrag festgelegt werden. In diesen Fällen genügt oft ein kostengünstiges Kurzgutachten.
• Nach dem Kauf     Wurde keine Kaufpreisaufteilung vereinbart oder zweifeln Sie die Einteilung des Finanzamtes an, kann dies nachträglich gutachterlich erfolgen. Hierfür ist in der Regel ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich, manchmal kann auch ein Kurzgutachten ausreichend sein.

Ihr Vorteil mit uns

• Individuelle Beratung   Wir analysieren Ihre Situation und zeigen Ihnen die Optionen.
• Erfahrung und Expertise
• Zusammenarbeit mit Steuerberatern

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Wählen Sie hier aus unserem Angebot

• Kurzgutachten ab 799.-, inkl. MwSt, bei einem unbelasteten, einfachen EFH (abhängig vom Volumen)
• Vollgutachten: Wertermittlung/Verkehrswertermittlung gem. § 194 BauGB und ImmoWertV (2021 + A 2023) ab 2.380.-, inkl. MwSt., bei einem EFH - abhängig vom unbelasteten Verkehrswert gem. Honorarordnung
• Eine weitere Anfahrt wird ab 50 km um Haßfurt mit ,70 €/km netto /  ,83 €/km, inkl. MwSt., berechnet.
Unser Sachverständiger und Gutachter Adrian Degel berät Sie gerne hierzu gerne.
Meist können wir Ihnen kurzfristig einen Termin für eine Besichtigung vor Ort anbieten. Die Dauer der Bearbeitung hängt anschließend davon ab, ob in Ihrem Fall ein Kurzgutachten oder ein umfassendes Verkehrswertgutachten erforderlich ist. Darüber hinaus ist es entscheidend, ob uns alle notwendigen Unterlagen für die Wertermittlung vollständig zur Verfügung stehen.

Gerne beraten Sie hierzu telefonisch unter  ☎  +49 (0) 9521 2274.

::: Degel, Adrian: DEKRA Standard Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 (Standard EFH / ZFH)

::: Adrian Degel ist unser DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 Plus (Standard EFH / ZFH)